Rodzaje kredytów hipotecznych 

Jak założyć i prowadzić własną firmę krok po kroku? Rozpoczęcie działalności gospodarczej przez internet. Zarabianie pieniędzy przez internet i jak zarobić w domu - poradnik
 

 


Rodzaje kredytów hipotecznych

Jak wybrać dobry kredyt hipoteczny Kredyt hipoteczny może przybierać różne formy, w związku z tym możemy wymienić następujące jego rodzaje: kredyt mieszkaniowy, kredyt konsolidacyjny, pożyczka hipoteczna, a każdy z nich może przyjmować różne w formy w zależności od określonych parametrów. Na czym polega istota każdego z tych rodzajów kredytu hipotecznego wyjaśniamy poniżej.

Kredyt mieszkaniowy

Kredyt mieszkaniowy jest aktualnie bardzo popularnym rodzajem instrumentu finansowego. Jego istota często jest on jednak niezbyt trafnie rozumiana. Postrzega się go bowiem jako kredyt hipoteczny, co nie jest do końca prawdą. Kredyt mieszkaniowy jest rodzajem kredytu hipotecznego, a nie jego synonimem. Termin ten ma zatem znaczenie zdecydowanie węższe.

Funkcję kredytu mieszkaniowego możemy rozpatrywać pod kątem celu, na który zostaje on zaciągnięty i pod tym względem wyróżnić możemy:
  • kredyt mieszkaniowy na zakup mieszkania lub innej gotowej nieruchomości (kredyt hipoteczny);
  • kredyt mieszkaniowy na zakup lub budowę nieruchomości, która jest w trakcie budowy – inwestycja w toku (kredyt budowlano-hipoteczny);
  • kredyt mieszkaniowy na zakup działki budowlanej.

Kredyt mieszkaniowy na zakup gotowej nieruchomości

O tego rodzaju kredyt hipoteczny można ubiegać się na przykład w takich celach jak:
  • zakup nieruchomości z rynku wtórnego lub z rynku pierwotnego lub zakup nieruchomości z rynku wtórnego od spółdzielni mieszkaniowej
  • zamiana nieruchomości na inną nieruchomość
  • remont, modernizacja nieruchomości, która nie wymaga określonego prawem budowlanym pozwolenia na budowę
  • wykupienie nieruchomości
  • spłata kredytu zaciągniętego na nieruchomość w innym banku.
  • Kredyt budowlano-hipoteczny

    Jest to rodzaj zadłużenia, którym sfinansować można nieruchomość w trakcie inwestycji budowlanej, na przykład:
  • budowę domu jednorodzinnego
  • przebudowę lub rozbudowę danej nieruchomości
  • remont, modernizacja nieruchomości, który wymaga określonego prawem budowlanym pozwolenia na budowę
  • adaptacja powierzchni niemieszkalnych na lokale mieszkalne
  • zakup działki budowlanej
  • budowę domku letniskowego.
  • Kredyt budowlano-hipoteczny wypłacany jest w transzach. Środki powierzane są sukcesywnie, a w trakcie wypłacania kolejnych transzy sprawowany jest nadzór nad inwestycją, aby dopilnować, że przebiega ona tak, jak przewidziane to zostało w planie stanowiącym załącznik do wniosku kredytowego. Banki niejednokrotnie kontrolują postępy inwestycji, a gdy inspekcja orzeka prawidłowo przebiegający proces, wypłacane są kolejne transze. Cała kwota kredytu budowlano-hipotecznego może trwać 2 lub 3 lata, a więc rozciąga się na taki okres czasu, jaki niezbędny jest do realizacji planu budowy nieruchomości.

    Bank przed udzieleniem kredytu budowlano-hipotecznego na budowę w systemie gospodarczym, wymaga przedłożenia kosztorysu budowy oraz niezbędnych pozwoleń. Jeśli kredytobiorca przewiduje korzystanie z usług określonej firmy budowlanej, musi przedłożyć w banku także umowę wraz dokumentami rejestrowymi tej firmy. Kredytobiorca powinien liczyć się również z tym, że bank może zażądać od niego stosownego udokumentowania tego, w jaki sposób zagospodarowane zostały powierzone środki (na przykład przedłożenie faktur za zakup materiałów budowlanych lub innych kosztów).

    Cechą kredytu budowlano-hipotecznego jest fakt, że w jego przypadku możliwe jest uzyskanie dłuższej karencji, dzięki czemu spłata kredytu może rozpocząć się po zakończeniu budowy nieruchomości. Inną istotną sprawą, która może mieć duże znaczenie przy ubieganiu się o kredyt budowlano-hipoteczny, jeśli kredytobiorca posiada działkę pod budowę, jest istniejąca niekiedy możliwość wniesienia jej przez kredytobiorcę w charakterze wkładu własnego, co zostanie zaakceptowane przez bank.

    Koszty dodatkowe

    Koszty dodatkowe przy zakupie mieszkania można pokryć z kredytu. Przy pomocy zarówno kredytu hipotecznego, jak też kredytu budowlano-hipotecznego można sfinansować nie tylko samą budowę nieruchomości, ale także koszty dodatkowe, takie jak:
    • wycena nieruchomości
    • wkład własny, który kredytobiorca wnosi na zakup lub budowę nieruchomości
    • koszty, jakie kredytobiorca musi ponieść w związku z zaciągnięciem samego kredytu (opłaty, prowizje, zabezpieczenia i inne)
    • koszty, które powiązane są z nabyciem nieruchomości, np. akt notarialny, wynagrodzenie pośrednika nieruchomości i podobne.
    Wartość danej nieruchomości wycenia finansujący, czyli bank. Wysokość udzielanego kredytu oraz kosztów dodatkowych nie może jej przekroczyć.

    Kredyt konsolidacyjny

    Kredyt konsolidacyjny jest kredytem bezgotówkowym. Taka forma zadłużenia jest odpowiedzią na potrzeby wszystkich osób, które są zbytnio obciążone zaciągniętymi dotychczas zobowiązaniami oraz dążą do obniżenia wysokości miesięcznych kosztów spłaty istniejących zobowiązań. Zaciągnięte dotąd długi nierzadko stanowią nadmierne obciążenie, a sytuacja osoby zadłużonej może wymagać możliwości wykorzystania dostępnego budżetu na inne potrzeby. Dzięki możliwościom jakie niesie kredyt konsolidacyjny, nierzadko kłopoty związane z istniejącym zadłużeniem mogą zostać rozwiązane.

    Celem kredytu konsolidacyjnego jest obniżenie miesięcznej raty kredytowej. Odbywa się to dzięki połączeniu wielu rat w jedną, czyli wielu kredytów w jeden, którego zabezpieczeniem jest hipoteka na nieruchomość, przy czym nieruchomość ta może być własnością kredytobiorcy, korzystającego z kredytu konsolidacyjnego lub może należeć do kogoś innego.

    Rozwiązanie to pozwala na połączenie wielu różnych zobowiązań i dalszą ich spłatę w postaci jednego kredytu w jednym banku. Efektem tego jest niższa miesięczna rata kredytu, co jest głównym celem kredytu konsolidacyjnego. Niższy miesięczny koszt spłaty zobowiązania możliwy jest do osiągnięcia dzięki niższemu oprocentowaniu (a dokładniej dzięki niższej marży naliczonej przez bank, która jest jednym ze składników oprocentowania). Drugim elementem pozwalającym na obniżenie raty kredytu jest wydłużenie okresu kredytowania, bowiem jak wiadomo – im dłuższy okres kredytowania, tym niższa rata. Koncepcja ta dzięki takiej konstrukcji pozwala w efekcie na zmniejszenie miesięcznego obciążenia, do poziomu który jest dla kredytobiorcy łatwiejszy do zaakceptowania. Okres kredytowania w przypadku kredytu konsolidacyjnego może ulec wydłużeniu nawet do 30 lat.

    Jakkolwiek rozwiązanie to jest często atrakcyjne dla nadmiernie zadłużonych lub osób, które potrzebują wykorzystać swój bieżący budżet na inne cele, to jednak nie należy zapominać o tym, że wydłużenie okresu kredytowania zawsze zwiększy odsetki, a więc całkowity koszt kredytu ostatecznie będzie wyższy. Dodatkowym sposobem obniżenia raty kredytowej może okazać się możliwość zaciągnięcia kredytu konsolidacyjnego w obcej walucie. W pewnych okolicznościach może przynieść to bardzo korzystne rezultaty, ale więże się to jednocześnie z koniecznością wzięcia na siebie ryzyka związanego kursowego, które nigdy nie jest do końca przewidywalne. Warto zatem zasięgnąć rady specjalistów.

    Rozwiązaniem konsolidacyjnym objęte mogą zostać:
    • kredyty mieszkaniowe
    • kredyty samochodowe
    • kredyty konsumpcyjne
    • zadłużenia na karcie kredytowej
    • zadłużenia na rachunkach osobistych
    • inne kredyty i pożyczki, które zostały zaciągnięte na cel inny niż prowadzona działalność gospodarcza.
    Ważnym czynnikiem wpływającym na prawdopodobieńtwo otrzymania kredytu konsolidacyjnego jest dotychczasowa historia spłat zaciągniętych zobowiązań. Osoby dotychczas regularnie spłacające raty, mają szansę na uzyskanie takiego kredytu.

    Pożyczka hipoteczna

    Pożyczka hipoteczna często mylona jest z kredytem hipotecznym, podczas gdy obydwa te rodzaje finansowania różnią się od siebie w swej istocie. Ich cechą wspólną jest forma zabezpieczenia, którą jest w tym przypadku hipoteka. Można jednak stwierdzić, że pożyczka hipoteczna to poniekąd taki kredyt hipoteczny na dowolny cel.

    Zarówno w przypadku kredytu hipotecznego, jak też w przypadku pożyczki hipotecznej, zabezpieczeniem wierzytelności jest hipoteka na nieruchomość. W przypadku pożyczki hipotecznej hipoteka na nieruchomość jest jedynym wymaganym przez bank zabezpieczeniem. Podstawową różnicą to cel. Mianowicie w przypadku kredytu hipotecznego cel finansowania jest z góry określony, natomiast w przypadku zaciągnięcia pożyczki hipotecznej finansowany ma o wiele większą swobodę w zakresie dysponowania pożyczonymi pieniędzmi.

    Osoba ubiegająca się o pożyczkę hipoteczną musi posiadać na własność nieruchomość, która zostanie w ramach zabezpieczenia obciążona hipoteką, zadłużenie to ma charakter indywidualny. Finansowany w przypadku nie spłacania zobowiązania w sposób przewidziany umową, może utracić nieruchomość. Zaletą pożyczki hipotecznej jest jej niższy koszt w porównaniu do kredytu hipotecznego. Ponadto spłatę jej można rozłożyć na bardzo długi okres (nawet 20 lat), oprocentowanie również jest niższe i chociaż sama wysokość raty w stosunku do kredytu hipotecznego nie jest duża, to jednak okres kredytowania i spłacania rat jest zdecydowanie krótszy.

    Kredyty walutowe i złotówkowe

    Pod tym względem możemy wyróżnić dwa rodzaje kredytów:
    • kredyt w walucie krajowej (w Polsce jest to kredyt złotówkowy)
    • kredyt walutowy: denominowany lub indeksowany
    Jako kredytobiorcy mamy dostęp każdego z tych rodzajów kredytów i możemy zdecydować w jakiej walucie zaciągniemy kredyt hipoteczny. Niekiedy oferta kredytu hipotecznego w obcej walucie może okazać się ciekawa i atrakcyjna, jednak zawsze powinniśmy pamiętać, że kredyt w obcej walucie wiąże się z ryzykiem, jakie niosą ze sobą nieustanne zmiany kursów walut, których praktycznie nigdy nie będziemy w stanie do końca przewidzieć, zwłaszcza biorąc pod uwagę fakt, że kredyt hipoteczny jest zobowiązaniem długoterminowym.

    Wysokość kredytu hipotecznego przeliczana jest przez finansującego (czyli przez bank) po kursie zakupu. Finansowany natomiast spłaca raty po kursie sprzedaży. Czynnik ten w oczywisty sposób sprawia, że koszt kredytu hipotecznego jest większy. W takim wypadku kredytobiorca bierze na siebie jednocześnie ryzyko stóp procentowych oraz ryzyko kursowe.

    Wybór pomiędzy ofertą kredytu w złotówkach i ofertą kredytu w walucie obcej może nie być łatwy. Każde z tych rozwiązań ma swoje wady i swoje zalety. Wybór kredytu w PLN pozwala na zminimalizowanie ryzyka (nie występuje tu bowiem ryzyko kursowe), ale oprocentowanie będzie w tym przypadku najczęściej wyższe. I chociaż wciąż pozostaje ryzyko stóp procentowych, to jednak większa jest pewność niezmienności rat, a ponadto wiele banków rezygnuje ze zwiększania rat związanego z aktualizacją stóp procentowych, ponieważ pozwala im to skuteczniej zachęcić potencjalnych klientów do transakcji.

    Rekomendacja S

    Każdy potencjalny kredytobiorca powinien mieć świadomość istnienia i treści tzw. rekomendacji S.

    Rekomendacja S jest dokumentem sporządzonym przez KNF (Komisja Nadzoru Finansowego), który opisuje zestaw tzw. dobrych praktyk, jakie przestrzegane powinny być przez wszystkie banki udzielające kredytów hipotecznych. Dokument ten obowiązuje od dnia 1 lipca 2006 roku. Według rekomendacji S doradca banku podczas spotkania z klientem powinien przedstawić mu w pierwszej kolejności oferty kredytów hipotecznych w PLN, a dopiero wówczas, gdy klient okaże brak zainteresowania takimi ofertami, doradca może przedstawić klientowi możliwość zaciągnięcia np. kredytu hipotecznego w CHF lub w innej walucie obcej. Doradca banku jest także zobowiązany do tego, aby zaznajomić zainteresowaną osobę z każdą informacją związaną z zaciągnięciem kredytu hipotecznego, w szczególności powinien uświadomić klienta o istniejących ryzykach, które bierze na siebie kredytobiorca zaciągając takie zobowiązanie.

    Istotną kwestią jest również fakt, że aby bank udzielił nam kredytu hipotecznego w obcej walucie, musimy zazwyczaj posiadać większą zdolność kredytową. Fakt ten ma swoje oczywiste uzasadnienie. Ryzyko kursowe jest bowiem w tym przypadku na tyle duże, że w pewnym momencie może po prostu przerosnąć możliwości finansowe finansowanego, dlatego bank analizując dokładnie zdolność kredytową osoby ubiegającej się o kredyt hipoteczny w obcej walucie, dąży do upewnienia się, że potencjalnego kredytobiorcą na takie ryzyko stać.

    Spread

    Jak już wspomnieliśmy wyżej, różnica pomiędzy kursem kupna waluty, a kursem jej sprzedaży powoduje zwiększenie kosztów kredytu. Różnica ta jest określana jako spread. Spread sprawia, że nasza rata do spłacenia staje się wyższa – jest to źródło zysku dla banku.

    Wielkość różnicy pomiędzy kursem kupna i sprzedaży waluty, czyli wysokość spreadu determinowana jest wyliczeniami danego banku. Poszczególne banki mogą więc pod tym względem różnić się od siebie. Rozwiązaniem tej kwestii jest ustawa antyspreadowa, dzięki której mamy możliwość spłaty rat kredytu hipotecznego w takiej walucie, w jakiej go zaciągnęliśmy. Dlatego nie musimy przeliczać wysokości raty kredytu hipotecznego, którą mamy do zapłacenia, na PLN według aktualnego kursy waluty, w którym mamy zaciągnięte zobowiązanie.

    Możemy po prostu wykonać przelew w danej walucie z wybranego przez nas banku, który oferuje nam bardziej korzystny kurs (mniejszy spread) albo nawet kupić w kantorze daną walutę, a następnie za jej pomocą spłacić ratę. Ustawa antyspreadowa obliguje banki także do przygotowywania umów kredytowych w taki sposób, aby wysokość spreadu była w nich zapisana.

     

    Interesuje Cię biznes
    i zarabianie przez Internet?

    Poznaj tajniki prowadzenia dochodowej firmy
    i skutecznego zarabiania w Internecie.

    Metody, narzędzia i rozwiązania, o których nie mówi się głośno, które odmienią Twóje finanse, które otworzą Twoje oczy na możliwości, o których nawet nie śnisz.

    Informacje i biznesie i prowadzeniu własnej firmy oraz praca i zarabianie przez Internet.
    
    

    | Regulamin Serwisu | Polityka Prywatności | Mapa Serwisu |
    Copyright zysk24.com © 2011-2018. All Rights Reserved